协信地产恐遭弃?昔日“渝派三甲”之一,缘何成新加坡富豪烫手山芋?

本文来自微信公众号“风云地产界”

编辑/ 卢泳志 

入主协信地产不到一年,最近有消息称,新加坡城市发展有限公司(CITY DEVELOPMENTS LIMITED,下称:CDL)正在内部讨论出售协信远创持股,并进行债务重组。

据了解,2019年,协信地产发生债务危机后迎来了新加坡最大的土地业主之一——CDL作为白衣骑士,并在去年4月最终完成接手。CDL当时还表示,由于标的情况及疫情影响,认为这笔收购很划算。

汇生国际融资总裁黄立冲对风云地产界(微信公号:fydcj888)表示,首先,2019年协信地产的危机还没有完全暴露出来,CDL就以股权的形式进入,选择的时间点不合适。由于房地产在国内的土地一般是被债权人质押,因此如果出现债务违约,那么股东方一般是完全清零的;其次,CDL对疫情的深远影响、对市场影响和资金面的影响都低估了,导致现在救也不是,不救也不是,落了个烫手山芋。

协信地产是渝派资本集团“协信系”的最重要部分,成立于1994年,在很长一段时间里都是重庆房地产市场的头部玩家,曾与龙湖、金科并称“渝派房企三甲”,最高冲进过房企50强。协信地产究竟如何走向下坡,为何迟迟没有上市,又是如何最终被迫“卖身",还成为了烫手山芋?

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转型之殇

1994年,赶在下海浪潮,吴旭离开体制,创办了协信集团。创办初期,协信集团曾先后涉足广告、装饰、驾驶培训等多个行业,随后投身房地产,协信远创为其主要地产平台。

1996年,协信凭借首个商业地产项目——朝天门协信商厦,在当地地产界一举成名。五年后,协信开始规模扩张之路。协信星光68、协信星光时代广场相继开业,以及协信·阿卡迪亚、协信彩云湖等山城高端项目的成功让协信一时风光无两。

到了2014年,吴旭和协信却遇到了一次重大转折。当年5月,中国南方官场燃起的反贪腐大火烧到了山城,吴旭遭遇了从业20年的至暗时刻,其因牵涉华润宋林案,被相关部门带走“协助调查”。

当年11月,协信远创虽然成功突破百亿销售额,实现155.3亿元,位列50强,但这也成为了其最后的高光时刻。

一年后,吴旭回归,他却开始试图摆脱对住宅市场的依赖。协信先是通过与清华系的启迪控股股份有限公司合作成立启迪协信科技城投资集团有限公司,切入了产业地产领域,此后又陆续收购了多利农庄,涉足特色小镇、田园综合体,在上海成立协信家,打造高端服务式公寓。

但相比住宅,这些新业务前期投入大,回报周期长,无法快速实现收益,其地产原先的规模相对有限,无法保证对新业务的输血。

2015年,经历了高峰的协信远创则开始出现业绩下滑——营收和净利同比分别下降5.8%和39.47%。

此后,受房市调控政策影响,市场开始出现下滑。2017年12月,绿地控股以约为50亿元获得协信远创40%股权。尽管协信解释此举是为了上市做准备,但外界普遍认为这是在通过引入战投缓解资金压力。

绿地入股后不久,时任协信远创常务副总裁张泽林曾表示:“去地产化”对财务的影响非常大,需要再熬一段时间,如果体量再大一点达到500亿元,30%的持有型物业,会比较舒服,这个阶段付出了发展速度不快的代价。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也曾表示:“协信很早就开始做商业地产和产业地产,但商业模式没跑通,就开始多元化开展新业务,导致新业务没有足够资金培育,又耽误了高周转推动住宅业务上规模的时机。”

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上市波折

在资本运作方面,早在2011年,协信就提出赴港上市计划,但先后两次打算赴港IPO都无疾而终。

据了解,2012年8月至2013年3月短短半年,协信远创拿地和签约文化旅游用地的投资额高达280亿元,而当时协信2012年的销售额仅为90多亿。有分析认为,销售额与投资金额之间存在巨大的差距,协信为上市不惜高负债圈地再扩张,这一度被称为“协信的上市赌约”。

但因为融资环境不乐观,协信推迟了上市计划。随后,受到楼市大市场环境的影响,又不得不放缓了上市的脚步。2014年吴旭被协助调查,上市一事又被搁置。

2015年,协信重启上市之路。协信商业地产集团进行分拆整合,并按照“标配”将总部搬到了上海,而且还表示最迟要在2020年上市。但协信的上市路总是差了临门一脚。

2017年,协信远创以10.01亿元代价拿下“狮头股份”A股借壳平台。此后不久,吴旭将天骄股份从新三板摘牌退市,然后筹划让狮头股份重组收购天骄股份,同时将协信远创、商业与产业园都装入狮头股份最终实现整体上市。

当时,一位从协信离职的项目负责人曾对《中国房地产报》表示,协信两次打算赴港IPO,都无疾而终,如果能够借壳狮头股份上市A股成功上市,情况会完全不同。

但这条最后翻盘的道路却又出了状况。由于狮头股份的其中一个股东股权因合同纠纷被冻结,导致重组失败,同时,由于狮头股份连续两年利润为负,戴帽ST,股价暴跌,协信被套牢。

柏文喜对此表示:“这条路本身走不通,因为地产业务装不进去,监管部门不会批准。”

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卖身后仍前景不明

转型不利,又迟迟无法登陆资本市场,协信地产(2019年初,吴旭着手将旗下的启迪协信与协信远创合并,成立协信地产)面临着融资和规模的双重压力。2019年末,协信地产的资金问题开始显现。

在陷入“资金链断裂”传闻很长一段时间后,协信地产终于迎来了“白衣骑士”。2019年5月,协信远创引进了CDL,并在2020年4月完成签约。

根据交易方案,CDL以43.9亿元人民币获得协信远创51.01%股权。交易完成后,CDL将成为协信远创的第一大股东,吴旭退居第二大股东。此外,CDL有权在2022年行使看涨期权,即以同样的估值,再以7.7亿元获得协信远创9%的实际权益。此举可能使CDL的实际权益持股量增加至60.01%,并将获得协信远创的唯一控制权。

但有媒体报道,在入主协信地产数月后,CDL母公司的掌舵人郭令明就在一封公开信中承认,在商业环境快速变化的背景下看待对协信的投资,疫情的全球蔓延让这笔投资更具有挑战性。

从2020年上半年财报看,协信地产的经营和债务情况不容乐观。当期,协信远创亏损12.58亿元,有息负债356亿元,但手头资金仅有26亿元。协信远创还面临着融资困境:2019年和2020年上半年,筹资现金流净额分别为-42.23亿和-43.73亿元。

天眼查显示,2020年11月,协信地产两次成为被执行人,执行标的总计近200万元。

其中一项是因设计费拖欠五年,该案诉讼方表示,作为一家规模房企的集团公司,协信地产可查封冻结的账户内现金资产不足150万元,对此非常感到意外。

克而瑞《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,协信远创2020年销售额为268亿元,位居榜单第96位。而曾经“渝派三甲”阵营里的龙湖已经迈入双千亿阵营,金科也突破千亿大关。

值得注意的是,据乐居财经报道,2019年有接近协信人士曾表示,当时协信地产非常缺钱,恒大和融创都有接触过,可因为协信欠的税、社保、负债都很高,遗留问题太多了,最终都没有接手。

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